一则公告，让外界进一步窥到了地产商吃紧的资金链。
10月9日，华夏幸福(行情600340,诊股)（600340.SH）对外公告，万科将收购其旗下全资子公司股权，获得位于涿州、大厂、廊坊和霸州市10宗、约34万平方米的纯住宅用地，交易价款暂定约为32.34亿元。
这是近两年频频出现的地产兼并事件中的一个个例。对很多人而言，已经见怪不怪了。毕竟作为周期特征显著的行业，地产在每轮政策调控中，都会出现“大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米”的并购潮。
而源于2016年三季度的这轮调控已经持续了两年，中小房企并购浪潮来临的说法再次响了起来。中原地产等机构预计，房企的资金压力相比2015-2016年大幅收紧，今年还将会出现多宗股权融资，中小房企被兼并的案例。
但是仔细研究就会发现，这一次的地产冬天，房企并购的市场似乎也被同样冰封，华夏幸福与万科的合作，还能带动一波巨大的兼并浪潮吗？
中小房企又陷命运轮回
中小房企有着天生的原罪，常怀有弯道超车的理想，却又常沦为韭菜，被大型房企收割。
于企业而言，几乎所有中小房企都有做强做大的决心，希望在每一次政策调控松动期，业务发展的有利期，扩展自身的业务规模。
于在中小房企任职的团队而言，他们需要为自身职业生涯的可持续性和前景考虑。无论是在国企，还是在民企，即使经营的再稳健，项目如果出现断流，他们最终也会无事可做；如果不能进一步做大业务规模，他们的财富与业绩也无法得到有效提升。
在这样一个分工专业且越来越看重能力的新社会中，他们作为开发行业的从业者，要在本行业内脱颖而出已是非常困难，更别说要去适应其他行业，在其他行业出彩了。
因而，出于自身的考量，只要手中有资金，有销售回款，他们就会加大土地储备，为未来的项目做储备，也为未来的销售与业务扩张奠定基础。
但是，中小房企船小，在政策环境收紧后，大浪来临时，可能无力抵御，最终翻船。
一个很明显的道理，历次当局调控房地产市场，都是“断房企的现金流——倒逼房企降价促销来应急周转——房价下降——房价泡沫得到抑制”这样一个逻辑链条。
要让这个链条实现运作，一方面要对包括银行贷款、非标等在内的融资工具收紧，另一方面要限购限贷等，抑制需求，提高房企在原有价格基础上的销售回款难度。
作为银行，攻城掠地公益服，面对着一个排名前50的房企和一个前1000的房企，有限的授信空间，会如何选择？
作为有着购房需求的人，面对着双双降价，万科的楼盘和某区域性小房企的楼盘，会如何选择？
答案不言而喻。
所以，当政策环境从宽松转向收紧，中小房企的土地和施工项目规模从小到大，资产负债率从低到高，中小房企内部周转的现金流压力也在由小变大。
当这种压力达到一定程度后，在做大的理想和无力周转要破产的现实前，这些中小房企可能就需要断腕求生，以打折的方式将手中低价储备的土地转让给业内的龙头企业，来换得现金流周转。
而龙头企业，它们是很愿意借入股合作开发的理由，并购这些土地项目。因为与直接通过招拍挂方式从地方政府手中获得土地相比，并购获得土地储备的成本往往要更低。
与地方政府做交易，它们往往处于劣势。一是双方身份的天然属性使然；二是土地是房企生存的命脉，有着稳定增长的需求，但总量是有限的，其供给量在2013年后，基本处于收缩的状态。供需双方的力量和发展方向是不同的。
在这种情况下，从地方政府手中获得土地的价格必然会越来越高。
以100大中城市为例，其供应的土地挂牌均价在2008年时是722元/平米，但到了2017年已经上升到了2227元/平米，增长了208%。
图1：随着土地供给收缩，土地挂牌价格水涨船高。资料来源：wind
反之，若能与中小房企进行兼并交易，则一来它们的土地是过往所得，成本更低，也就有了更多的议价空间；
二来中小房企若不能引入合作伙伴，结果是没开工，没销售，没回款，甚至破产，而龙头企业仅是损失了项目储备，无碍大局。因而它们掌握了主动权，具有更高的议价能力。
议价空间+议价能力，大型房企自然可以更低的折扣率与更低的成本来获得土地。
开篇所说的华夏幸福，其所转让的土地价值，据媒体报道，以市场价格来估，至少是50亿元，但规模和现金流更佳的万科却以32亿的价格拿了下来。
无论怎么说，华夏幸福也是一个上市公司，但在调控的压力和现金流陷阱中，也只是一个弱势方而已。更不用想象其他非上市的中小房企目前是怎样的一个形势了。
地产并购潮却在衰退
虽然中小房企会在弯道超车的过程中，多次败下阵来，进入被并购或破产或艰难过冬的漩涡中，但每次调控过后，他们内在做大的冲动和从业者们对职业生涯的追求，依然还是会让他们再次谋取扩张，然后，再倒下……
从2016年三季度至2017年，我们也看到了相同的故事。据wind统计，2017年房地产行业的并购数量是333宗，较2016年增长了100宗，但总金额3400亿，却比2016年下滑了300亿左右，呈现出分散化、小额化的特征。
这种特征说明，2017年房地产行业内，单笔金额较大的大型房企之间的合作兼并在减少，而并购吃中小房企的小金额事件反而在增多。
图2：房地产行业的并购情况。资料来源：wind
不过，如果仔细看图2，大家能发现，进入2018年后，曾经气势如虹的地产并购潮已经衰弱了。
是地产的冬天已经过去了吗？
从7月份政治局会议对地产的表述从“坚决遏制房价过快上涨”转为“坚决遏制房价上涨”的转变来看，政策方针是看不出松动的。
以北京为首的诸多城市收紧公积金贷款、深圳传出取消预售制度等政策消息的大肆传播来看，也证明地产寒冬还远远没有逝去。
是中小房企在这一轮表现出色，没有成为被割的韭菜？
